التحفيظ العقاري ومراحله

ياسين السويري :

يتميز النظام العقاري في المغرب بازدواجية تتمثل في وجود عقارات محفظة وهي الخاضعة لظهير التحفيظ العقاري لـ 12 غشت 1913 كما وقع تعديله وتتميمه بالقانون رقم 07-14 بتاريخ 22 نوفمبر 2011 والقانون رقم 08-39 المتعلق بالحقوق العينية، وعقارات غير محفظة تخضع لمقتضيات الفقه المالكي حسب ما استقر عليه العمل القضائي المغربي،

ويعتبر التحفيظ العقاري في المغرب أمر اختياري وذلك أخد القانون المغربي بمبدأ الحرية في التحفيظ نظرا لعدة عوامل وأسباب..، لكن في المقابل هناك حالات تستلزم إجبارية التحفيظ كاستثناء المبدأ السائد اعلاه نذكر منها على سبيل المثل التحفيظ في حالة ضم الأراضي، التحفيظ الإجباري بقرار من المحكمة..إلخ،
وللحديث أكثر عن التحفيظ وعن المراحل التي تمر منها عملية التحفيظ بدءا بإداع طلب التحفيظ التي هي الأولى وصولا بتأسيس رسم عقاري مسجل بسجل عقاري ،

بداية ينص الفصل الأول من ظهير التحفيظ العقاري على أن التحفيظ العقاري يرمي إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر  في هذا القانون من غير أن يكون في الإمكان إخراجه منه فيما بعد ويقصد منه :
– تحفيظ العــقار بعد إجـراء مسطرة للتطـهـير يترتب عنها تأسيس رســم عقــاري وبطلان ما عداه من الرسوم، و تطهير الملك من جميع الحقـوق السالفة غير المضمنة به.
– تقيــيد كـل التصرفــات والوقــائع الرامـية إلـى تأســيس أو نقل أو تغييــر أو إقــــرار أو إسقاط الحقوق العينية أو التحملات المتعلقة بالملك، في الرسم العقاري.

وللقيام بهذا الطلب حدد الفصل 10 من القانون نفسه الأشخاص الذين يحق لهم تقديمه على النحو التالي :
1 – المالك.
2 – الشريك في الملك مع الاحتفاظ بحق الشفعة لشركــائه، وذلــك عندما تتــوفر فيهم الشروط اللازمة للأخذ بها.
3 – المتمتع بأحد الحقوق العينيــة الآتــية : حــق االانتفــــاع. حق السطــحية، الكراء الطويل الأمد، الزينة، الهواء و التعلية، والحبس.
4 – المتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب الملك.
فيما يخص المرحلة الثانية بعد ايداع مطلب التحفيظ لدى المحافظة العقارية التابعة لنفود هذا العقار ، تأتي مرحلة أخرى تسمى بمرحلة بالتحديد والتي ينص الفصل 17 بشأنها ما يلي :
«يقوم المحافظ على الأملاك العقارية داخل أجل عشرة أيام من إيداع مطلب التحفيظ بتحرير ملخص له يعمل على نشره في الجريدة الرسمية، ويبلغ مضمونه إلى علم العموم بالوسائل المتاحة. وبعد نشر الملخص المذكور يحرر، داخل أجل شهرين من تاريخ هذا النشر، إعلانا يضمنه تاريخ ووقت إجراء التحديد».
ويوجه المحافظ على الأملاك العقارية نسخا من الوثائق المشار إليها في الفصل 17 من هذا القانون، مقابل إشعار بالتوصل، إلى رئيس المحكمة الإبتدائية وممثل السلطة المحلية ورئيس المجلس الجماعي الذين يقع العقار المعني في دائرة نفوذهم، وذلك قبل التاريخ المعني للتحديد بعشرين يوما.
حيث يقوم كل واحد من هؤلاء لزوما، بتعليق الوثائق المذكورة في مقر إدارته، ويعمل على إبقائها معروضة على أنظار العموم إلى اليوم المعين للتحديد.

فيما يقوم المحافظ العقاري بتعيين مساحا طبوغرافي محلف تقوم عملية التحديد هذه تحت مسؤوليته، ويستدعي المحافظ العقاري لهذه العملية كل من طالب التحفيظ  – المجاورين  المبيينين في مطلب التحفيظ ،و  المتدخلين وأصحاب الحقوق العينية والتحملات العقارية المصرح بهم بصفة قانونية .
ينجز التحديد في التاريخ والوقت المعينين له. كما يقوم المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب باستفسار طالب التحفيظ والمجاورين والمعارضين والمتدخلين  وأصحاب الحقوق العينية والتحملات العقارية المصرح بهم بصفة قانونية عن كل ما يتعلق بالملك المعني. بعد ذلك يبين طالب التحفيظ حدود العقار الذي يعتزم تحفيظه ويبدي المجاورون وكل المتدخلين ما لهم من ملاحظات ومنازعات.

بعد ذلك يحرر المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب محضر للتحديد يبين فيه تاريخ ووقت العملية، اسماء الحاضرين وصفاتهم ،الاحداث التي وقعت أثناء العملية، وصف وموقع العقار، الوثائق المدلى بها من لن الأطراف.. ويمكن لمطلب التحفيظ  أن يكون  لاغيا و كأن لم يكن إذا تعذر على المحافظ على الأملاك العقارية أو نائبه إنجاز عملية التحديد مرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملك.
أما فيما يخص التعرض والتي هي المرحلة الأخيرة لإحالة الطلب لقبوله أو رفضه من لدن المحافظ العقاري، نجد الفصل 24 ينص على أنه « يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق التعرض في مسطرة التحفيظ خلال أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قام بذلك من قبل وذلك :
1 – في حــالة المنازعة في وجــود حــق المــلكية لطالب التحفيظ أو في مدى هــذا الحق أو بشأن حدود العقار.
2 – في حالة الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه.
3 – في حالة المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 من هذا القانون.»

وتقدم التعرصات عن طريق تصريح كتابي أو شفوي إما للمحافظ على الأملاك العقارية، و إما للمهندس المساح الطبوغرافي المنتدب أثناء إجراء التحديد، ويجب على المتعرضين  أن يودعوا السندات و الوثائق المثبتة لهويتهم والمدعمة لتعرضهم ويؤدوا الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو يدلوا بما  يفيد حصولهم على المساعدة القضائية وذلك قبل انصرام الشهر االموالي  لانتهاء أجل التعرض.

«David Nusirem »

اضف رد

لن يتم نشر البريد الإلكتروني . الحقول المطلوبة مشار لها بـ *

*